投資者教育
REITs：不動產投資信托基金
來源：鑫鼎盛期貨 時間：2021-07-01 瀏覽：14123次
REITs(Real Estate Investment Trust)指“不動產投資信托基金”，是指向投資者發行收益憑證募集資金投資于不動產并向投資者分配投資收益的一種投資基金。REITs最早于1960年出現在美國，隨著1997年亞洲金融危機的爆發以及不動產市場的不景氣，新加坡、日本、韓國、中國香港等地陸續引入REITs制度，REITs開始在亞洲市場繁榮發展。
近期，國內首批公募REITs正式發行，中國REITs發展逐步進入快車道。公募REITs的推出在拓寬融資渠道的同時也為金融市場帶來了新的資產類別，滿足了投資者多元化的配置需求。
房地產投資信托(REITs)最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉式投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經歷了數次重大的調整，同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產投資基金的本質。不過REITs與一般的房地產投資基金有顯著區別：REITs通?？梢垣@得一定的稅收優惠，但需要滿足一定的設立條件等。
從本質上看，REITs屬于資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息;其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用于商業地產。
REITs代表著全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信托，是基于房地產行業細分的科學規律，隨著房地產六大環節(資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業服務)的分工合作，隨著政府執政能力逐漸加強，房地產行業的逐漸規范而出現的。它可以最大限度的保證政府利益，并能有效的實現整個房地產行業的規范，所以，強烈建議盡快在我國立法支持并推廣。
另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產項目融資。
