一、基礎設施公募 REITs 基礎知識

(一)什么是基礎設施公募REITs?其主要收益來源是什么?

REITs(Real Estate Investment Trusts,不動產投資信托基金)是指在證券交易所公開交易,通過證券化方式將具有持 續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市 證券的標準化金融產品。

簡單來說,REITs通過募集眾多投資者的資金,用于投 資不動產資產來獲得收益。與股票和債券相比,REITs具有 相對中等風險、中等收益的特征。

2020年4月30日,中國證監會、國家發展改革委聯合 發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs) 試點相關工作的通知》,明確要求在基礎設施領域推進不動 產投資信托基金(以下簡稱基礎設施公募 REITs 或公募 REITs)試點工作,也代表著境內基礎設施公募REITs試點

正式起步。

基礎設施公募REITs 收益依賴于基礎設施項目運營產生 的收益,主要影響因素包括基礎設施項目所屬行業的平均收

益水平、項目自身的運營情況等方面。

(二)推進基礎設施公募REITs 試點有何重要意義?

基礎設施公募REITs是國際通行的配置資產,具有流動 性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點,能有效盤活存 量資產,填補當前金融產品空白,拓寬社會資本投資渠道,  提升直接融資比重,增強資本市場服務實體經濟質效。短期 看有利于廣泛籌集項目資本金,降低債務風險,是穩投資、 補短板的有效政策工具;長期看有利于完善儲蓄轉化投資機 制,降低實體經濟杠桿,推動基礎設施投融資市場化、規范 化健康發展。

(三)基礎設施公募REITs試點區域和行業范圍有何要 求?

1.全國各地區符合條件的項目均可申報。重點支持位于 京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長 三角一體化發展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保 護和高質量發展等國家重大戰略區域,符合十四五有關戰 略規劃和實施方案要求的基礎設施項目。

2.試點主要包括下列行業: 交通基礎設施、能源基礎設 施、市政基礎設施、生態環?；A設施、倉儲物流基礎設施、 園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房,探索在水 利設施、旅游基礎設施等其他基礎設施領域升展試點。

(四)基礎設施公募REITs與股票有何不同?

如果說股票是公司上市后發行的有價證券,公募REITs可以被形象地理解為資產上市后發行的有價證券。 投資人通過持有REITs基金份額,間接成為了基礎設施項目 的股東,且基金上市之后也會有交易報價,與股票投資有異曲同工之妙。

不同于股票,公募 REITs 具有以下特點: 首先,公募 REITs 市場波動相對較小。公募REITs 底層資產主要為成熟 優質、運營穩定的基礎設施項目,現金流預期相對明確,單 位價值波動性原則上相對有限。其次,公募REITs 收益的增 長空間相對有限。從物業運營角度來看,出現物業收入大幅 增長或維持持續性高增長的可能性較小。在此基礎上,公募 REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設有強制分紅比例， 收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%,收益分配機制相較股票更為嚴格。

(五)基礎設施公募REITs與債券有何不同?

一方面,公募 REITs沒有固定利息回報,其收益主要依 靠資產本身的現金流產生能力,以及資產增值帶來的份額價 值提升預期,會有一定的變動。另一方面,公募REITs本息 沒有主體信用擔保,依賴于資產本身的運營。因此,受基金 管理人及資產運營管理機構能力的影響,存在由于運營等因 素造成單位價值下跌的風險。

(六)基礎設施公募REITs與普通公募基金有何不同?

不同于普通公募基金,公募REITs 具有以下特點:  一是資金投向不同。公募REITs 產品以擁有持續、穩定經營現金 流的一個或數個基礎設施項目作為底層基礎資產,而普通公 募基金主要投資標的為分散化配置的股票、債券等。二是收 益來源不同。公募REITs 收益來源主要為底層資產經營收益 和物業資產增值收益,而普通主動型公募基金除股息、利息 收益外,還包括通過靈活調整投資組合獲取的資本利得,指 數型公募基金的收益情況則取決于指數表現。三是產品定位 不同。公募REITs 借助發行人、管理人在基礎設施項目運營 及投資管理領域的專業優勢及資源積累,通過運營維護基礎 設施項目,來獲得基金價值的不斷提升,而普通主動型公募 基金主要依靠基金管理人的主動投資能力,通過靈活配置資 產,實現投資收益。

(七)如何看待基礎設施公募REITs的現金流分派率?

因為現金流分派率可能與基礎設施項目類型相關。作為基礎設施公募REITs底層資產的基礎設施項目類型一般  可以分為兩類,一類是經營權類的項目(比如收費公路、污  水垃圾處理等),另一類是產權類的項目(比如產業園區、  倉儲物流等).特別的,對于基礎設施項目類型為經營權的  項目,由于經營權存在期限,存在基礎設施項目價值逐年下  降,到期可能趨于零的風險,因此經營權類項目基金分紅中  包含對投資者初始投資資金的返還,其現金流分派率整體來  看也可能略高于產權類的項目。

二、理性參與基礎設施公募REITs 投資

(一)近期,交易所市場個別基礎設施公募REITs價格 漲幅較大。對投資者來說,公募REITs二級市場價格持續上 漲有何風險?

與股票、基金不同,公募REITs 以底層基礎設施項目評 估價值為定價基礎,將運營產生的穩定現金流(如項目租金、 垃圾處理費等)作為主要回報來源,隨著交易價格上漲,產 品凈現金流分派率將逐步下降。以紅土鹽田港REIT為例,  以3月3日收盤價3.682元進行測算,產品凈現金流分派率 將由發行時的4.15%下降至2.59%.投資者若盲目跟風高溢 價買入公募REITs 產品,將面臨投資回報大幅下降的風險。

(二)針對公募REITs二級市場交易價格風險,基金管 理人及交易所采取了哪些投資者保護措施?

針對近期個別公募REITs產品漲幅較大的情況,相關基 礎設施REITs 已披露關于溢價風險的提示性公告,短期漲幅 較大的產品已分別于2月9日、14日和15日向交易所申請 了停牌。針對公募REITs 市場運行情況,深交所后續將嚴格 按照《證券投資基金上市規則》《交易規則》和《公開募集 證券投資基金業務辦法(試行)》相關要求,持續加強交易 監測,督促市場主體充分信息披露,多措并舉加強投資者教 育,引導投資者理性參與,避免盲目跟風交易,切實維護公 募REITs市場平穩運行。

(三)投資者應當如何理性看待公募REITs 投資?

公募REITs 產品所持基礎設施項目盈利能力較強,分派 率良好,二級市場價格較發行價上漲存在一定業績支撐,但 投資者應理性看待公募REITs 產品與公募基金、股票等其他 品種的差異,正確理解公募REITs長期持有、穩定經營基礎 設施項目的投資邏輯。境內公募REITs市場剛剛起步,市場 對于REITs產品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分 產品交易價格可能存在非理性上漲,切勿跟風炒作,避免高 溢價買入相關REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理 性分析判斷,根據未來分紅預期,合理評估REITs投資價值, 樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說,穩健、安全、收 益中等、適宜長期持有,是公募REITs 作為投資產品的角 色定位。

(四)投資者應當如何看待公募REITs部分戰略投資者 限售份額解限安排?

基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方,以 及符合網下投資者規定的專業機構投資者(簡稱其他戰略投 資者),可以參與戰略配售。其中,其他戰略投資者持有基 礎設施基金份額期限自上市之日起不少于12個月。2021年 6月21日,全市場首批9只基礎設施公募REITs順利上市, 其他戰略投資者認購份額占發售總份額的比例在15%-52% 之間。2022年6月20日,上述其他戰略投資者持有基礎設 施基金份額期滿12個月,符合解除限售條件?？紤]到資本 市場對于REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉,不排除首批 產品部分戰略投資者限售份額解限后二級市場價格出現一 定波動。建議投資者密切關注基金管理人在限售解除前披露 的解除限售安排公告,了解相關戰略投資者解限份額、流通 安排等情況,理性看待公募REITs投資價值,避免追漲殺跌,

導致投資損失。

三、基礎設施公募REITs基金發售

(一)基礎設施公募REITs發售流程是怎樣的?

基礎設施基金份額的發售,分為戰略配售、網下詢價并 定價、網下配售、公眾投資者認購等環節?；鸸芾砣嘶蜇?/span> 務顧問通過向網下投資者以詢價的方式確定基礎設施基金 認購價格后,投資者按照確定的認購價格參與基礎設施基金份額認購。

(二)投資者參與基礎設施基金份額認購的方式包括哪 些?

投資者參與基礎設施基金份額認購的方式有二種,分別

為戰略投資者配售、網下投資者配售和公眾投資者認購。

(三)投資者參與基礎設施基金投資有準入條件嗎?

投資者參與基礎設施基金投資無準入條件要求,但普通 投資者在首次認購或買入基礎設施基金份額前,應當通過基 金銷售機構或證券公司等以紙質或者電子形式簽署風險揭 示書,確認了解基礎設施基金產品特征及主要風險。

(四)如何看待基礎設施公募REITs的發行價格?

公募REITs 發行價格不是1元/份,而是根據詢價情況市 場化定價。公募REITs 的發行價格受到基礎設施項目評估價 值、發行份額等因素影響。投資者應綜合比較各項目基礎設 施項目評估價值、實際募集總規模(即發行份額乘以發行價 格)、運營管理機構能力、未來現金流分派率等情況,合理 審慎做出投資決策,不同項目發行價格的絕對值大小本身并 不具備可比性。

(五)投資者應使用什么賬戶參與基礎設施基金認購?

投資者參與基礎設施基金場內認購的,應當持有中國結 算深圳人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶(統稱場內證 券賬戶);投資者參與基礎設施基金場外認購的,應當持有

中國結算開放式基金賬戶(即場外基金賬戶).

基礎設施基金上市后,投資者使用場內證券賬戶認購的 基金份額,可直接參與場內交易;使用場外基金賬戶認購的 基金份額,應先轉托管至場內證券經營機構后,才可參與場 內交易。

(六)公眾投資者如何認購基礎設施基金?

募集期內,公眾投資者可以通過場內證券經營機構或基 金管理人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額。公眾 投資者的認購方式與現行LOF基金認購方式一致。公眾投資 者中的普通投資者在首次認購或買入基金份額前,應當簽署 風險揭示書。

(七)基礎設施公募REITs公眾投資者配售規則是什 么?

一般情況下,根據公募REITs《基金份額發售公告》,若 公眾投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過公眾投  資者的募集上限,實行末日比例配售,即在基金募集期內,  公眾投資者有效認購申請份額總額超過公眾投資者募集上  限的當天視為募集末日,公眾發售部分的募集期于該日結束, 末日前的有效認購申請全額確認成功,末日當天的有效認購  申請,根據剩余額度,予以比例配售。

因此,在公募REITs募集期首日,即使公眾投資者募集 總規模達到或超過公眾發售規模上限,所有提交了有效認購申請的公眾投資者均可按比例獲得配售,同時公眾發售部分 的募集期將于該日結束。也就是說,如果公眾投資者募集規 模為10億,卻在募集期首日有100億認購規模的話,每個 投資者均能買到認購規模的1/10。這與新股網上申購采用的 搖號制度有著顯著不同。

四、基礎設施公募REITs基金交易

(一)基礎設施基金有哪些交易方式?

基礎設施基金可以采用競價、大宗和詢價等深交所認可 的交易方式進行交易。除《深圳證券交易所公開募集基礎設 施證券投資基金業務辦法(試行)》另有規定外,基礎設施 基金采用競價及大宗交易的,具體的委托、申報、成交、交 易時間等事宜應當適用《深圳證券交易所交易規則》《深圳 證券交易所證券投資基金交易和申購贖回實施細則》等相關 規定。

(二)基礎設施基金的成交價格范圍是如何規定的?

深交所對基礎設施基金交易實行價格漲跌幅限制,基礎 設施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%,非上市首日漲跌 幅限制比例為10%,深交所另有規定的除外。

基礎設施基金采用競價交易的,其有效競價范圍與漲跌  幅限制范圍一致,在價格漲跌幅限制以內的申報為有效申報, 超過漲跌幅限制的申報為無效申報。

基礎設施基金采用協議大宗或詢價交易的,成交價格在

該證券當日漲跌幅限制價格范圍內確定。

（三）基礎設施基金的交易申報及成交確認時間是怎樣的?

基礎設施基金采用競價交易的,申報時間為每個交易日

9:15至9:25、9: 30至11:30、13: 00至15:00.

基礎設施基金采用協議大宗交易的,申報時間為每個交 易日9:15至11:30、13:00至15:30.采用盤后定價大宗交易的,申報時間為每個交易日15:05至15:30.基礎設施基金采用詢價交易的,申報時間為每個交易日9:15至11: 30、13: 00至15:30.

基礎設施基金采用大宗或詢價交易的,在接受申報的時間內實時確認成交。

(四)基礎設施基金申報數量有哪些要求?

基礎設施基金采用競價交易的,申報數量應當為100份 或其整數倍,賣出基金時余額不足100份部分,應當一次性 申報賣出;單筆申報的最大數量應當不超過10億份?；A設施基金采用大宗或詢價交易的,單筆申報數量應當為1000份或者其整數倍。

(五)場外登記的基礎設施基金份額能否在場內交易?  基礎設施基金采取封閉式運作,不開放申購與贖回,在證券交易所上市,場外份額持有人可將基金份額轉托管至場 內賣出,或通過深交所基金通平臺轉讓基金份額。

(六)基礎設施基金交易信息通過什么渠道披露?

深交所在交易時間內通過交易系統或交易所網站即時  公布基礎設施基金的證券代碼、證券簡稱、買賣方向、數量、 價格等信息。

(七)投資者交易基礎設施基金前是否需簽署風險揭示書?

普通投資者首次認購或買入基礎設施基金份額前,應當 以紙質或者電子形式簽署風險揭示書,確認已了解基礎設施 基金產品特征及主要風險。

(八)風險揭示書列舉的風險包括哪些?

投資基礎設施基金可能面臨以下風險,包括但不限于:

1.基金價格波動風險。受經濟環境、運營管理等因素影 響,基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化,可 能引起基礎設施基金價格波動。

2.基礎設施項目運營風險?；A設施項目可能因經濟環  境變化或運營不善等因素影響,存在基金收益率不佳的風險。

3.流動性風險?；A設施基金采取封閉式運作,不開通

申購贖回,只能在二級市場交易,存在流動性不足的風險。

4.終止上市風險?；A設施基金運作過程中可能因觸發 法律法規等情形而終止上市。

5.稅收等政策調整風險。如果國家稅收等政策發生調整, 可能影響投資運作與基金收益。